LEI DO INQUILINATO
LEI\\r\\nNº 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991 (*)
\\r\\nDispõe sobre as\\r\\nlocações dos imóveis urbanos e elas pertinentes.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA
\\r\\nFaço saber\\r\\nque o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei.
TÍTULO I
\\r\\nDA LOCAÇÃO
Capítulo I
\\r\\nDISPOSIÇÕES GERAIS
Seção I
\\r\\nDa Locação em Geral
Art.\\r\\n1º - A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei.
\\r\\nParágrafo único – Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
\\r\\na) as locações
b)\\r\\nO arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Art. 2º - Havendo mais de um locador ou mais de um\\r\\nlocatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.
\\r\\nParágrafo único – Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares\\r\\npresumem-se locatários ou sublocatários.
Art. 3º - O contrato de locação pode ser ajustado por\\r\\nqualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
\\r\\nParágrafo único – Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a\\r\\nobservar o prazo excedente.
Art. 4º - Durante o prazo estipulado para a duração do\\r\\ncontrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia\\r\\npoderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no\\r\\nart. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
\\r\\nParágrafo único – O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do\\r\\nimóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para\\r\\nprestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se\\r\\nnotificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de\\r\\nantecedência.
Art. 5º - Seja qual for o fundamento do término da\\r\\nlocação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
\\r\\nParágrafo único – O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em\\r\\ndecorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do\\r\\nimóvel.
Art. 6º - O locatário poderá denunciar a locação por\\r\\nprazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência\\r\\nmínima de trinta dias.
\\r\\nParágrafo único – Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia\\r\\ncorrespondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando a resilição.
Art. 7º - Nos casos de extinção de usufruto ou de\\r\\nfideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser\\r\\ndenunciada, com prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido\\r\\naquiescência escrita do nu-proprietário ou fiduciário.
\\r\\nParágrafo único – A denúncia deverá ser exercida no prazo de noventa dias\\r\\ncontados da extinção do feicomisso ou da averbação da extinção do usufruto,\\r\\npresumindo – se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art. 8º - Se o imóvel for alienado durante a locação,\\r\\no adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a\\r\\ndesocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver\\r\\ncláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula\\r\\ndo imóvel.
\\r\\n§ 1º - Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário\\r\\ncessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título\\r\\nregistrado junto à matrícula do mesmo.
\\r\\n§ 2º - A denúncia deverá ser exercida no prazo de noventa dias contados do\\r\\nregistro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a\\r\\nconcordância na manutenção da locação.
Art. 9º - A locação também poderá ser desfeita:
\\r\\nI – por mútuo acordo;
\\r\\nII – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
\\r\\nIII – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
\\r\\nIV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público,\\r\\nque não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no\\r\\nimóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Art. 10 – Morrendo o locador, a locação transmite-se\\r\\naos herdeiros
Art. 11 – morrendo o locatário, ficarão sub-rogados\\r\\nnos seus direitos e obrigações:
\\r\\nI – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou\\r\\ncompanheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam\\r\\nna dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;
\\r\\nII – nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso,\\r\\nseu sucessor no negócio.
Art. 12 – Em caso de separação de fato, separação\\r\\njudicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação\\r\\nprosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no\\r\\nimóvel.
\\r\\nParágrafo único – Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será\\r\\ncomunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de\\r\\ntrinta dias, a substituição do fiador ou oferecimento de qualquer das garantias\\r\\nprevistas nesta Lei.
Art. 13 – A cessão da locação, a sublocação e o\\r\\nempréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e\\r\\nescrito do locador.
\\r\\n§ 1º - Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em\\r\\nmanifestar formalmente a sua oposição.
\\r\\n§ 2º - Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma\\r\\ndas hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para\\r\\nmanifestar formalmente a sua posição
\\r\\n
\\r\\n
Seção II
\\r\\nDas Sublocações
Art. 14 – Aplicam-se às sublocações, no que couber, as\\r\\ndisposições relativas às locações.
Art. 15 – Rescindida ou finda a locação, qualquer que\\r\\nseja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização\\r\\ndo sublocatário contra o sublocador.
Art. 16 – O sublocatário responde subsidiariamente ao\\r\\nlocador pela importância que dever ao sublocador, quando este for determinado\\r\\ne, ainda pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.
\\r\\n
\\r\\n
Seção III
\\r\\nDo Aluguel
Art. 17 - É livre a convenção do aluguel, vedada a sua\\r\\nestipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao\\r\\nsalário mínimo.
\\r\\nParágrafo único – Nas locações residenciais serão observados os critérios de\\r\\nreajustes previstos na legislação específica.
Art. 18 – É lícito às partes fixar, de comum acordo,\\r\\nnovo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Art. 19 – Não havendo acordo, o locador ou locatário,\\r\\napós três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado,\\r\\npoderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço do\\r\\nmercado.
Art. 20 – Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação\\r\\npara temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.
Art. 21 – O aluguel da sublocação não poderá exceder o\\r\\nda locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não\\r\\npoderá ser superior ao dobro do valor da locação.
\\r\\nParágrafo único – O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a\\r\\nreduzir o aluguel até os limites estabelecidos.
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Seção IV
\\r\\nDos Deveres do Locador e do\\r\\nLocatário
Art. 22 – O locador é obrigado a:
Parágrafo\\r\\núnico – Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não\\r\\nse refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
Art.\\r\\n23 – O locatário é obrigado a:
§\\r\\n1º - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração\\r\\nrespectiva, especialmente:
§\\r\\n2º - O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo\\r\\nanterior, desde que comprovadas a previsão orçamentará e o rateio mensal,\\r\\npodendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
\\r\\n§ 3º - No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de\\r\\npropriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das\\r\\ndespesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
Art. 24 – Nos imóveis utilizados como habitação\\r\\ncoletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar\\r\\njudicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições\\r\\nprecárias pelo Poder Público.
\\r\\n§ 1º - O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação,\\r\\npela autoridade pública, da regularização do imóvel.
\\r\\n§ 2º - Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão\\r\\ndesobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à\\r\\nregularização.
\\r\\n§ 3º - Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão\\r\\nser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços\\r\\nnecessários à regularização do imóvel.
Art. 25 – Atribuída ao locatário a responsabilidade\\r\\npelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o\\r\\nlocador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se\\r\\nrefiram.
\\r\\nParágrafo único – Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as\\r\\nvantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.
Art. 26 – Necessitando o imóvel de reparos urgentes,\\r\\ncuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.
\\r\\nParágrafo único – Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá\\r\\ndireito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de\\r\\ntrinta dias, poderá resilir o contrato.
\\r\\n
\\r\\n
Seção V
\\r\\nDo Direito de Preferência
Art. 27 – No caso de venda, promessa de venda, cessão\\r\\nou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem\\r\\npreferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com\\r\\nterceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante judicial,\\r\\nextrajudicial ou outro maio de ciência inequívoca.
\\r\\nParágrafo único – A comunidade deverá conter todas as condições do negócio e,\\r\\nem especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem\\r\\ncomo o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Art. 28 - O direito de preferência do locatário\\r\\ncaducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à\\r\\nproposta, no prazo de trinta dias.
Art. 29 – Ocorrendo aceitação da proposta, pelo\\r\\nlocatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este,\\r\\nresponsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Art. 30 – Estando o imóvel sublocado em sua\\r\\ntotalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário.\\r\\nSe forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a\\r\\nqualquer deles, se um só for interessado.
\\r\\nParágrafo único – Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao\\r\\nlocatário mais antigo, e se da mesma data, ao mais idoso.
Art. 31 – Em se tratando de alienação de mais de uma\\r\\nunidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos\\r\\nbens objeto da alienação.
Art. 32 – O direito de preferência não alcança os\\r\\ncasos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação,\\r\\nintegralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Art. 33 – O locatário preterido no seu direito de\\r\\npreferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o\\r\\npreço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado,\\r\\nse o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório\\r\\nde Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta\\r\\ndias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
\\r\\nParágrafo único – A averbação far-se-á à vista de qualquer vias do contrato de\\r\\nlocação, desde que subscrito também por duas testemunhas.
Art. 34 – Havendo condomínio no imóvel, a preferência\\r\\ndo condomínio terá prioridade sobre a do locatário.
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Seção VI
\\r\\nDas Benfeitorias
Art. 35 – Salvo expressa disposição contratual em\\r\\ncontrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que\\r\\nnão autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão\\r\\nindenizáveis e permitem o exercício do direito da retenção.
Art. 36 – As benfeitorias voluptuárias não serão\\r\\nindenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que\\r\\nsua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
\\r\\n
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Seção VII
\\r\\nDas Garantias Locatícias
Art. 37 – No contrato de locação, pode o locador\\r\\nexigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
Parágrafo\\r\\núnico – É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia\\r\\nnum mesmo contrato de locação.
Art. 38 – A caução poderá ser em bens móveis ou\\r\\nimóveis.
\\r\\n§ 1º - A caução em bens móveis deverá ser registrada em Cartório de Títulos e\\r\\nDocumentos; a em bens imóveis deverá ser averbada á margem da respectiva\\r\\nmatrícula.
\\r\\n§ 2º - A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses\\r\\nde aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder\\r\\nPúblico e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as\\r\\nvantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
\\r\\n§ 3º - A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta\\r\\ndias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Art. 39 – Salvo disposição contratual em contrário,\\r\\nqualquer das garantias de locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.\\r\\n
Art. 40 – locador poderá exigir novo fiador ou a\\r\\nsubstituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
Art.\\r\\n41 – O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do\\r\\nlocatário.
Art. 42 – Não estando a locação garantida por qualquer\\r\\ndas modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e\\r\\nencargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
\\r\\n
\\r\\n
Seção VIII
\\r\\nDas Penalidades Criminais e Cívis
Art. 43 – Constitui contravenção penal, punível com\\r\\nprisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do\\r\\nvalor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
Art.\\r\\n44 – Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um\\r\\nano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
Parágrafo\\r\\núnico – Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas nesta artigo, poderá o\\r\\nprejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de\\r\\ndoze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado\\r\\nou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado imóvel.
\\r\\n
\\r\\n
Seção IX
\\r\\nDas Nulidades
Art. 45 – São nulas de pleno direito as cláusulas do\\r\\ncontrato de locação que visem a elidir os objetos da presente Lei, notadamente\\r\\nas que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à\\r\\nrenovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para\\r\\ntanto.
\\r\\n
\\r\\n
Capítulo II
\\r\\nDAS DISPOSIÇÕES ESPECIAIS
\\r\\n
\\r\\n
Seção I
\\r\\nDa Locação Residencial
Art. 46 – Nas locações ajustadas por escrito e por\\r\\nprazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo\\r\\no prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
\\r\\n§ 1º - Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel\\r\\nalugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se à\\r\\nprorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e\\r\\ncondições do contrato.
\\r\\n§ 2º - Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a\\r\\nqualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para a desocupação.
Art. 47 – Quando ajustada verbalmente ou por escrito e\\r\\ncom prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação\\r\\nprorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado\\r\\no imóvel:
§\\r\\n1º - Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente\\r\\ndemonstrada, se:
§\\r\\n2º - Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar Ser\\r\\nproprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter\\r\\nirrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto á\\r\\nmatrícula do mesmo.
Seção II
\\r\\nDa Locação Para Temporada
Art. 48 – Considera-se locação para temporada aquela\\r\\ndestinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer,\\r\\nrealização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e\\r\\noutros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por\\r\\nprazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
\\r\\nParágrafo único – No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do\\r\\ncontrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o\\r\\nguarnecem, bem como o estado em que se encontram.
Art. 49 – O locador poderá receber de uma só vez e\\r\\nantecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades\\r\\nde garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.\\r\\n
Art. 50 – Findo o prazo ajustado, se o locatário\\r\\npermanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias,\\r\\npresumir-se à prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo\\r\\nexigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
\\r\\nParágrafo único – Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o\\r\\ncontrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.
\\r\\nSeção III
\\r\\nDa Locação Não Residencial
Art. 51 – Nas locações de imóveis destinados ao\\r\\ncomércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual, desde\\r\\nque, cumulativamente;
§\\r\\n1º - O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários\\r\\nou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a\\r\\nrenovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
\\r\\n§ 2º - Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as\\r\\natividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o\\r\\nfundo do comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou\\r\\npela sociedade.
\\r\\n§ 3º - Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios sobrevivente\\r\\nfica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
\\r\\n§ 4º - O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por\\r\\nindústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas,\\r\\ndesde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
\\r\\n§ 5º - Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no\\r\\ninterregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data\\r\\nda finalização do prazo do contrato em vigor.
Art. 52 – O locador não estará obrigado a renovar o\\r\\ncontrato se:
§\\r\\n1º - Na hipótese de inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do\\r\\nmesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de\\r\\ncomércio, com as instalações e pertences.
\\r\\n§ 2º - Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar\\r\\na renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
\\r\\n§ 3º - O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos\\r\\ne dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e\\r\\ndesvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de\\r\\npropostas de terceiro, em melhores condições , ou se o locador, no prazo de\\r\\ntrês meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as\\r\\nobras determinadas pelo Poder Público que declarou pretender realizar.
Art. 53 – Nas locações de imóveis utilizados por\\r\\nhospitais, unidades sanitárias, asilos, bem como de estabelecimento de saúde e\\r\\nde ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, o contrato somente\\r\\npoderá ser rescindido:
Art.\\r\\n54 – Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center,\\r\\nprevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação\\r\\nrespectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
\\r\\n§ 1º - O empregador não poderá cobrar do locatário em shopping center:
§\\r\\n2º - As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo\\r\\ncasos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o\\r\\nlocatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a\\r\\ncomprovação das mesmas.
Art. 55 – Considera-se locação não residencial, o\\r\\ncontrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo\\r\\nestipulado, independentemente de notificação ou aviso.
\\r\\nParágrafo único – Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel\\r\\npor mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se à prorrogada a\\r\\nlocação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art. 56 – Nos demais casos de locação não residencial,\\r\\no contrato por prazo indeterminado cessa, de pleno direito, findo o prazo\\r\\nestipulado, independe
